Lorsque l’on souscrit un prêt immobilier, qu’il s’agisse d’un prêt habitat, d’un financement adossé à une caution bancaire, ou d’un prêt hypothécaire, la période de remboursement peut faire l’objet d’un aménagement temporaire appelé franchise. Cette phase, souvent méconnue des emprunteurs, a pourtant des conséquences directes sur le coût global du crédit et sur le tableau d’amortissement. Elle peut être totale ou partielle, selon les modalités définies avec la banque. Son intérêt est notamment stratégique dans le cadre d’un investissement locatif, d’une opération à forte composante travaux ou dans le cas où l’emprunteur a besoin de décaler le début du remboursement du capital. Pour faire le bon choix, il est essentiel de bien comprendre ce mécanisme et ses implications sur la durée et le coût du prêt.
Qu’est-ce qu’une franchise de prêt immobilier et dans quels cas est-elle proposée ?
La franchise d’un prêt immobilier correspond à une période pendant laquelle l’emprunteur ne commence pas immédiatement le remboursement du capital. Cette phase intervient généralement au début du crédit, juste après la mise à disposition des fonds. Elle peut durer de quelques mois à plusieurs années, selon les projets, et permet à l’emprunteur de bénéficier d’une certaine souplesse dans la gestion de sa trésorerie.
La franchise est souvent proposée dans le cadre d’un achat en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), d’une construction neuve, d’un achat avec travaux ou d’un projet locatif dont les loyers ne sont pas encore perçus. Elle est également fréquente dans le cadre de montages spécifiques comme les prêts hypothécaires, qui nécessitent parfois un différé de remboursement lié à une opération patrimoniale en cours, ou lorsqu’une caution bancaire retarde volontairement l’amortissement pour lisser l’effort financier.
Il existe deux types de franchises. La franchise totale signifie que l’emprunteur ne rembourse ni le capital ni les intérêts pendant la durée convenue. En revanche, avec une franchise partielle, les intérêts sont versés chaque mois, tandis que le remboursement du capital est suspendu. Ce choix doit être précisé dès la signature de l’offre de prêt, car il conditionne la construction du tableau d’amortissement et le montant des mensualités ultérieures.
Quelle est la différence entre franchise totale et franchise partielle ?
La différence entre franchise totale et franchise partielle réside dans ce que l’emprunteur accepte de rembourser pendant la période de franchise. Dans le cas d’une franchise totale, aucun remboursement n’est effectué pendant la période définie. Ni le capital ni les intérêts ne sont versés. Les intérêts dus pendant cette période sont alors capitalisés, c’est-à-dire ajoutés au capital emprunté. Le prêt « grossit » donc pendant cette phase, ce qui entraîne une augmentation du coût total du crédit et des mensualités futures. Ce type de franchise peut convenir à un investisseur qui attend une rentrée d’argent différée, comme la livraison d’un bien mis ensuite en location, ou à un particulier dont les revenus sont temporairement plus faibles au moment de la souscription du prêt.
À l’inverse, dans le cadre d’une franchise partielle, l’emprunteur commence à rembourser les intérêts dès le premier mois, mais ne commence à amortir le capital qu’à l’issue de la période de franchise. Le coût total du crédit est ainsi moins impacté que dans une franchise totale, car les intérêts ne sont pas capitalisés. Ce fonctionnement est souvent recommandé lorsqu’il est possible d’assumer une petite charge mensuelle dès le début, tout en conservant une certaine souplesse budgétaire.
Dans les deux cas, la franchise rallonge la durée totale du prêt, puisque la période de non-remboursement ne compte pas dans l’amortissement du capital. Cela peut donc avoir des conséquences importantes sur le taux d’endettement, notamment pour les emprunteurs qui souhaitent financer d’autres projets dans le futur. Il est également crucial d’avoir conscience que pendant la période de franchise, même partielle, le capital dû ne diminue pas. L’endettement reste donc intact, ce qui peut peser sur la capacité d’emprunt en cas de nouvelle demande de financement.
Quels sont les avantages et les inconvénients d’une franchise dans une stratégie de financement ?
La mise en place d’une franchise peut s’avérer très utile dans une stratégie d’investissement ou de gestion de trésorerie. Dans le cas d’un investissement locatif, par exemple, elle permet de différer le début du remboursement jusqu’à la perception des premiers loyers, ce qui évite un effort financier trop important pendant la phase de mise en location ou de travaux. Pour un particulier, elle peut offrir une souplesse bienvenue lors d’un déménagement, de la vente d’un autre bien, ou d’une période de transition professionnelle.
Cependant, cette souplesse a un coût. En cas de franchise totale, les intérêts reportés sont capitalisés, ce qui alourdit la dette et augmente les mensualités à venir. Même en cas de franchise partielle, le fait de ne pas amortir le capital dès le départ signifie que la durée du crédit est prolongée, et donc que le montant total remboursé sur toute la durée du prêt est plus élevé. La franchise doit donc être utilisée avec précaution, dans une logique d’optimisation budgétaire à court terme, mais en gardant une vision claire du coût global du projet.
L’analyse de l’impact d’une franchise sur un tableau d’amortissement est essentielle. Un courtier en crédit immobilier pourra simuler différents scénarios pour vous permettre de comparer les conséquences financières entre une franchise totale, partielle ou l’absence de franchise. En fonction de vos objectifs, de votre profil et de votre situation patrimoniale, il est alors possible d’opter pour la solution la plus adaptée.
Enfin, il faut savoir que la négociation de la franchise n’est pas automatique. Toutes les banques ne la proposent pas dans les mêmes conditions, et certaines la refusent sur certains types de projets. L’accompagnement par un professionnel du crédit permet d’anticiper ces points, de négocier les meilleures conditions possibles et d’intégrer la franchise dans une stratégie de financement globale cohérente.
Pour conclure…
La franchise, qu’elle soit totale ou partielle, est un outil de financement puissant lorsqu’elle est bien utilisée. Elle permet de différer le remboursement du prêt, de mieux gérer sa trésorerie en phase de transition, et de sécuriser le lancement d’un projet immobilier. En contrepartie, elle engendre un allongement de la durée du crédit et une augmentation du coût total. Il est donc essentiel d’en comprendre le fonctionnement, d’en mesurer les implications à travers une simulation personnalisée, et de l’intégrer intelligemment dans son plan de financement. Chez FINEO, nous analysons chaque situation avec précision pour proposer des montages adaptés, en toute transparence, et toujours dans l’intérêt de nos clients.
